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      【隨州物業】房地產常識:物業管理

      作者:隨州添強保潔物業公司  時間:2021-10-26
      1、物業管理的必要性:住宅區,是指城市居民聚居生活的地區。住宅區管理越來越引起居民和國家的重視,目前新建的住宅區大多兼有商業、服務、文化教育、衛生、辦公用房等設施,小區構成了現代大社會中的“小社會”,其特點是:社會活動、經濟活動和生活方式多樣化,戶型規模相對較小,人際關系廣泛,但較松散。這些情況多需要加強對住宅區的全面集中管理,為住宅區提供良好的社會服務,方便居民的生活。 
      2、物業管理的概念:物業管理通常是指一切有關房地產開發、租賃、銷售寄售租后的服務,包括房屋及其設備、公共設施的保養、維修,住宅小區的治安、環衛、交通、分送信報、綠化,以及社區康樂類有益活動與生活服務等事項。 
      3、物業管理類型:目前主要有兩種類型:委托代管型、自管型。委托代管型是指業主將物業的管理委托給物業管理機構進行管理,業主支付相應的管理費用,這是目前比較普遍的一種管理模式。自管型是指由業主直接管理物業,這種模式主要見于自建房屋,即自建自管。 
      4、物業管理企業:是指依法設立,具有獨立法人資格,從事物業管理服務活動的企業。物業管理企業資質等級分為一、二、三級。 
      5、前期物業管理:一般是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽字的《物業管理合同》生效時止的物業管理,是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。前期物業管理是整個物業管理活動中的關鍵環節,物業管理的法律關系是建立在業主與物業管理企業之間的關系,但在房地產開發過程中,業主入住通常是一個漸進的過程,不可能同時入住,為搞好物業的后期管理,在物業建設的過程中,往往就需要前期介入管理了,因此,前期物業管理,不是根據業主和物業管理企業之間簽訂的物業服務合同,而是根據建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同形成的。前期物業服務應簽訂書面的前期物業服務合同,這是保證房屋建設和房屋管理的相互銜接,避免房屋建設和后期物業管理脫節現象的發生,保護先期入住業主的合法權益,并為今后處理有關各方面糾紛提供有效的依據。 
      6、物業管理費的構成:物業管理費主要包括物業管理和服務人員的工資、社保及福利費,公共設施、設備日常運行、維修及保養費,綠化管理費,清潔衛生費,保安費,辦公費,物業管理單位固定資產折舊費,以及法定稅費等,物業費項目、收費標準和收費辦法應當在物業管理合同中明文約定,物業管理公司正常運作的經費來源于管理費的收繳。 
      7、業主拖欠物業費用引起的糾紛:業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用,業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納,業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期繳納;逾期仍不繳納的,物業管理企業可以向法院起訴。
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